导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

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　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(s古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好hù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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