文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹