近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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